Woningmarkt blijft in beweging

Fanatieke lezers van kranten en tijdschriften vinden de ene keer een artikel over een instortende huizenmarkt, paniek bij verkopers, te veel keuze bij kopers, verkeerd aanbod, enzovoort, en de andere keer weer een artikel over de gestaag groeiende prijzen van koopwoningen, bouwers die beloftes doen aan de overheid om een bepaald aantal woningen te verkopen, enzovoort. Hoe zie je als doorsnee lezer door de bomen het bos nog?

Prijzen van koopwoningen

De afgelopen vijftien, twintig, jaar zijn de prijzen van woningen ieder jaar gestegen. Zonder uitzondering. Er is geen jaar geweest met verlagingen van de prijzen, en die lijken er ook niet aan te komen. Wel is het zo dat de woningprijzen niet meer zo snel omhoog gaan. Mensen die begin negentiger jaren een huis kochten en pas na 2000 verkochten, hebben allemaal bijzonder goed verdiend aan hun huis of huizen. Die rek is er nu uit. Feit is dat ook sinds de geluiden dat het slechter zou gaan met de woonmarkt de prijzen nog altijd omhoog gaan, en wel met een iets hoger percentage dan de jaarlijkse inflatie in Nederland. Het gaat dus om verhogingen van 2% tot 5% per jaar.

Nieuwbouw in Nederland

Er zijn diverse afspraken tussen bouwers en gemeentes, of tussen gemeentes en het rijk, soms met een woningcorporatie erbij betrokken, om een x-aantal woningen op te leveren. De beroemde Vinex-nota uit de negentiger jaren gaf aan waar grootschalige nieuwbouw plaats moest vinden. In de jaren negentig van de vorige eeuw en de eerste jaren van deze eeuw zijn er dus vrij veel en vrij grote nieuwbouwwijken uit de grond gestampt. Vaak gaat het dan om wijken waar daarvoor nog geen woningen stonden (kassenbouw, natuur, boerderijen). Door deze grote nieuwbouwwijken is er een vrij groot aanbod aan eengezinswoningen (met een piek in prijs tussen de 250.000 en 350.000 euro). Sommige nieuwbouwwijken zijn inmiddels klaar, en in veel wijken zijn mensen alweer toe aan het doorstromen, dus daar staan best veel huizen te koop. Een gevolg van die nieuwbouw is een kleine volksverhuizing bij de bestaande woningen: veel mensen zijn dus van een goedkopere oudere woning naar een duurdere nieuwbouwwoning gegaan. Omdat dit om een grote stroom gaat zie je als ontwikkeling dat die bestaande woningen langer te koop staan. Geen gevolg van een vastlopende markt, zoals sommigen beweren, maar een gevolg van de forse nieuwbouw. In de ogen van de overheid gaat die nieuwbouw op veel plaatsen nog niet snel genoeg, gemeentes krijgen vaak een bonusuitkering van het rijk of andersom een boete als ze niet voldoende nieuwbouw opleveren. De nieuwbouw is de laatste jaren niet meer alleen in Vinex-locaties, maar ook in bestaande wijken. Vooral woningbouwcorporaties kijken, aangemoedigd door de gemeente, waar er gesloopt kan worden. Dan gaat het om blokken tegelijk, soms vooroorlogse woningen, maar ook woningen uit de periode 1950-1960 worden al vaak weer gesloopt, omdat de kamers te klein zijn, de woningen te dicht op elkaar, en het onderhoud vaak te duur is. Dat geldt ook voor woningen met veel betonbouw (bij bijv. balkons). Woningbouwcorporaties slopen, geven vertrekkende huurders een vervangende woning (vaak nieuwbouw), geven ook vaak een verhuispremie, kosten die ze maken worden terugverdiend doordat er in plaats van de oude woningen duurdere woningen gebouwd worden, en veelal koopwoningen.

En huurwoningen dan?

Sociale huurwoningen (met een huursom onder de liberalisatiegrens) zijn moeilijk te krijgen. Altijd al geweest. Nu extra moeilijk omdat dus veel huurwoningen gesloopt worden. Als er nieuwbouw plaatsvindt wat sociale huurwoningen moeten worden, worden die woningen al bij voorbaat toegekend aan bewoners van woningen die gesloopt gaan worden. Geen kans dus voor mensen die niet in die situatie verkeren. Het blijft daardoor moeilijk om een sociale huurwoning te vinden. Er is wel een flink aanbod, ook in nieuwbouwwijken, van vrije sector huurwoningen. Met een piek aan appartementen (meestal 2 slaapkamers) tussen de 700 en 800 euro per maand, kale huur, eengezinswoningen liggen vaak al bij de 1000 euro per maand. Die woningen worden dan ook weer niet zo snel verhuurd, en er zijn speciale makelaarskantoren die op die markt springen en zich toeleggen op verhuur (zoals Actys).

Banken en hypotheken

Een bedreiging voor de koopwoningmarkt vormt de hypotheekrente. De politiek waagt zich niet aan het afschaffen van de aftrekpost hypotheekrente, dat zal iets voor de lange termijn worden. Banken zijn wel de laatste tijd strenger geworden in het beoordelen van hypotheekaanvragen. Dat houdt rechtstreeks verband met de situatie in Amerika, waar veel woningbezitters in problemen komen, en banken minder geld binnenkrijgen en tegelijkertijd meer geld verliezen aan verkeerde transacties, daardoor hebben ook banken in Nederland minder te besteden, willen ze minder risico's nemen. Als de rente dan te snel stijgt, houdt niet alleen de bank de hand op de knip, maar ook de consument. Dat lijkt allemaal nog wel mee te vallen. Al was er dus een stijging in de eerste helft van 2008, maar dat was een tijdelijk sprongetje omhoog. Er lijkt geen gevaar te zijn, en dus zullen ook de komende jaren woningen naar verwachting nog wel doorstijgen in prijs.

Makelaars

In de makelaardij is er in zover nieuws te melden dat er (te) veel concurrentie is; nieuwe kantoren rukken snel op; nieuwe organisaties (als re/max en vrije huizen markt) rukken snel op; nieuwe websites zoals Zoek alle Huizen en Miljoenhuizen en Jaap rukken snel op. De verwachting is dat het aantal makelaarskantoren zal dalen de komende jaren, en dat van de grote websites moet blijken wie de marktleider gaat worden, en of Funda dat zal blijven.